Тема приобретения жилья не перестаёт быть актуальной во всех регионах России. Тенденции положительного роста капитального строительства, как в жилищном, так и в нежилом секторе не перестают радовать российских граждан, дают надежду на лучшие перемены в жизни и вселяют веру в давно ожидаемый экономический подъём.
На фоне взлетающих в небо высоток и привлекающих своей домашней уютностью таун-хаусов, стремление человека, сначала решить, а затем по возможности улучшить свои жилищные условия, выглядит вполне понятным и закономерным.
Однако не следует забывать, что приобретение квартиры, как и любая другая коммерческая сделка, сопряжена с определённым риском и требует максимальных личностных и деловых качеств. К тому же при заключении договоров на приобретение квартиры необходимы специальные, высоко профессиональные правовые знания, так как при всей сложности предоставляемых вариантов приобретения квартир правовая природа совершаемых сделок зачастую носит комплексный характер и включает в себя самые различные разделы гражданско-правовых отношений.
Сегодня многообразие способов приобретения в собственность квартир, предлагаемых на современном рынке недвижимости, по своей правовой изощрённости поражает воображение даже у опытных, видавших виды юристов, не говоря уже о гражданах, которые не имеют специальных юридических познаний и решили приобрести квартиру для проживания.
Путь - от выделения участка земли под застройку жилого дома, до регистрации права собственности на квартиру тернист, полон всяких опасностей и неожиданностей. Уже на первом этапе гражданину, решившему приобрести квартиру, организация, предоставляющая услуги по реализации строящихся квартир, предлагает заключить иногда до десяти соглашений. Это, как правило: договор инвестирования либо простого товарищества, договор уступки права требования, договор резервирования, соглашение о порядке расчётов, нередко это договор купли-продажи векселя, затем договор хранения этого векселя, всевозможные акты, и т.д. и т.п.
Все эти мыслимые и немыслимые правовые документы помимо юридических отношений между приобретателем квартиры и её продавцом, закрепляют и устанавливают юридические отношения, между множеством субъектов из числа заказчиков, подрядчиков, генподрядчиков, многочисленной армии посредников и банков. Каждый из участников этого правового конгломерата имеет свою организационно-правовую форму, которая, в свою очередь, предусматривает определённую степень ответственности за свои действия и порой, правовая доминанта в представляемом договорном лабиринте, сосредоточена на субъекте, не способном, каким-либо образом, нести материальную ответственность по своим обязательствам.
Причин такого многообразия правовых взаимоотношений и отсутствие единства юридической практики, скорее всего, несколько. Среди них, особо следует отметить следующие: уклонение от уплаты налогов путём построения определённых схем (не исключено что эти схемы носят вполне легитимный характер, и, с учётом правовых брешей в законодательстве, находятся в правовом поле); стремление оградить себя либо вообще уйти от всех видов гражданско-правовой ответственности, связанной с защитой прав приобретателя квартиры; введение в заблуждение потребителя путём увода его в юридические дебри с целью осложнения возможного судебного разбирательства.
Самым возмутительным, при ознакомлении с предоставляемыми к заключению договорами является то, что все негативные последствия возможных правовых катаклизмов ложатся тяжким бременем на голову и карман приобретателя квартиры. К тому же, вся масса предлагаемых договоров, нередко сопровождается элементарной юридической безграмотностью, в качестве примера: две договаривающиеся стороны в своём договоре указывают о действиях, которые должна произвести третья сторона, предположим Банк, либо отсутствуют существенные условия договора, как правило, это срок исполнения. Хотя вопрос безграмотности и некомпетентности в правовых вопросах вполне объясним определённой хитростью и правовыми ловушками, которые юристы пытаются ставить, защищая корпоративные интересы своих организаций.
Рассматривая всю палитру предлагаемых к заключению договоров необходимо отметить и всё многообразие возможных правовых последствий с вытекающей правовой ответственностью во всех её видах. В случае раскрытия той ли иной схемы ухода от налогов, соответствующие государственные службы всегда могут привлечь к ответственности участников сделок, при этом, лицо желавшее приобрести в собственность квартиру, вполне может принять на свои плечи груз всех негативных последствий, например: в случае срыва строительной программы остаться с векселем вместо квартиры.
Как известно, важнейшим этапом по приобретению квартиры в собственность, является государственная регистрация права собственности, и не редко сторона, занимающаяся реализацией жилья, пытается гарантировать и убедить приобретателя квартиры, что в регистрирующем органе уже отработаны те или иные формы договоров и схемы их взаимодействия. Однако, не следует доверять подобного рода заверениям при нынешнем уровне нестабильности в чиновничьем аппарате, учитывая то, что при государственной регистрации права собственности вся документация подвергается подробной юридической экспертизе.
Тем не менее, разбирая юридическую природу заключаемых договоров по приобретению квартиры, следует обратить особое внимание на Разъяснение ГКАП РФ по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года. В п. 19 названного документа указано на то, что «Договоры на строительство жилья гражданам на практике имеют название, не соответствующее содержанию договора. Часто заключаются так называемые договоры "о совместной деятельности", "долевом инвестировании" по своему содержанию являющиеся договором подряда.
Суть каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда».
Таким образом, абсолютное большинство договоров на строительство жилья являются банальными договорами подряда, независимо от того, как бы витиевато они не назывались. А если так, то отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей со всеми вытекающими последствиями для договаривающихся сторон.
При этом, не будет лишним, если приобретатель жилья, как бы его не называли (инвестор, соинвестор, простой товарищ, и т.п.) при заключении договора постарается максимально выделить предмет договора, а именно приобретение квартиры, что бы в дальнейшем на случай судебного разбирательства облегчить процедуру доказывания действительных намерений стороны. Конечно, в нынешних в условиях ажиотажного спроса на жильё, побудить реализатора недвижимости заключить договор подряда, задача не из лёгких, так как всегда найдётся кто-то, готовый подписать, всё что угодно только бы подешевле и побыстрее не задумываясь о последствиях.
Тем не менее, пользуясь определёнными юридическими приёмами, можно создать ситуацию, в которой, в случае не выполнения обязательств со стороны лиц комплексно осуществляющих предоставление в собственность жилья будет легко привлечь их к ответственности. Намеренно не стоит говорить об этих способах, так как их применение не возможно без квалифицированной юридической поддержки, которую сможет осуществить только грамотный специалист, который также сможет всегда упредить заключение сомнительных договоров.
Однако, некоторые советы гражданам, желающим приобрести жильё посредством инвестирования либо другим иным способом следует дать, среди них: 1) Никогда не идти на поводу у цены за один квадратный метр, так как нередко маленькая цена порождает большие проблемы, и является заманивающим фактором; 2) Доскональная проверка всех документов, начиная с права на выделяемый под застройку земельный участок, заканчивая регистрацией права собственности; 3) Проверка добросовестности, предпринимательской устойчивости и порядочности всех субъектов сделки; 4) Гарантия платёжеспособности, реальная способность нести ответственность по сделкам, страховки всех участников, 5) Постоянная юридическая поддержка и контроль; 6) Для тех, кто всего этого боится наиболее надёжным и безопасным является приобретение уже построенных квартир или квартир на вторичном рынке.
Характеризуя правовые взаимодействия, происходящие в сфере приобретения жилья, можно приводить бесконечное множество примеров правового взаимодействия. Юридическая практика в этой области, весьма далека от совершенства, и гражданское право предоставляет огромное поле для всевозможных юридических фантазий. И не было бы проблем, если бы всё жильё сдавалось в срок, в надлежащем качестве, по установленной договором цене, но, к сожалению, жизнь диктует свои правила.
Понятно, что вокруг всего этого вертятся немалые деньги, и каждый пытается защищать свои права, стремится отстаивать свои интересы. При этом цели у всех разные: у одних заработать, у других защитить вложенные средства, у третьих просто приобрести квартиру. Последним хочется пожелать поменьше проблем и побольше удачи.
13 сентября 2003 г. П.А. Бородин
Опубликовано в журнале Российском правовом журнале «КОЛЛЕГИЯ» № 1 за 2004 г. Издатель ООО «Волга Медиа».