Ещё на слуху у всех громкие скандалы, вылившиеся в манифестации и митинги обманутых вкладчиков инвестировавших свои денежные средства для приобретения жилья. "Социальная инициатива", "Мастерок" и т.д. уже давно стали набившими оскомину отрицательными брендами, разбившими последнюю надежу граждан, желавших решить или улучшить свои жилищные условия. За ширмой нашумевших судебных процессов и чиновничьих разборок рынок вторичного жилья оставался в тени и считался наиболее надёжным и рекомендуемым риэлторскими фирмами. Однако это не совсем так.
Многочисленные мошеннические сделки, наводнившие рынок "вторички" нередко заставляют призадуматься покупателей квартир при покупке жилья, а значительная часть риэлторов наотрез отказываются оказывать услуги по оформлению сделок, например с квартирами, полученными по наследству. И это, видимо, неспроста.
Изощрённые схемы и махинации с поддельными документами зачастую ставят в тупик видавших виды опытных юристов в сфере недвижимости, а при поддержке со стороны коррумпированных сотрудников правоохранительных органов могут возникнуть большие трудности и судебные тяжбы уже с приобретёнными в собственность и надлежащим образом оформленными объектами жилого фонда. Шквал незаконных сделок на рынке вторичного жилья под контролем преступных группировок к сожалению не идёт на убыль, хотя имеют место довольно суровые приговоры судов по уголовным делам данной категории.
Одинокие домовладельцы сами того не подозревают, что находятся под бдительным наблюдением криминальных структур, сотрудников правоохранительных органов, начиная с участкового уполномоченного, сотрудников территориальных отделов Управления Федеральной миграционной службы, а также ДЕЗ, ЖЭК и т.д.
В силу ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
Как говорится "Все под Богом ходим" и рано или поздно наступает пора одинокому человеку уйти в мир иной. Государственные органы, призванные контролировать ситуацию с вымороченным имуществом, почему-то не очень расторопны в вопросах принятия наследства и, как правило, реагируют медленно и вяло. Зато активности преступным группировкам, хорошо отслеживающим квартиры одиноких граждан, можно позавидовать. К действиям связанным с "переходом прав собственности" на имущество покойного следует отнести составление поддельного завещания или договора купли-продажи на подставных лиц.
Похитить паспорт и сделать на этот паспорт необходимые доверенности для мошенника труд невеликий, дальше всё дело техники и взяток в случае возникновения технических трудностей. После того как заключена первая незаконная сделка, производится несколько переоформлений, чтобы в итоге получить "добросовестного приобретателя".
Не может не удивлять роль во всём происходящем органов УФРС. Во-первых, возможность регистрации сделки купли продажи без подлинных правоустанавливающих документов. Во-вторых, сотрудники этого уважаемого ведомства заявляют, что они в силу закона, проводя правовую экспертизу предоставленных для регистрации документов не проверяют их подлинность и достоверность. Однако возникает вопрос, почему работа на полчаса для начинающего юриста занимает целый месяц у государственного органа, и что это за прейскуранты предоставляемые различными организациями оказывающими услуги по оформлению сделок с недвижимостью в виде регистрация за плату за две недели, за неделю, за три дня и т.д.
При этом юридическая чистота регистрации права собственности, как технической функции в понимании служащих регистрационной службы оставляет желать лучшего, так как противоречивые сведения в элементарных выписках из Единого Государственного реестра прав собственности предоставляемые сотрудниками органов УФРС поражают и удивляют. Простота, с которой сотрудники ссылаются на постоянные технические сбои в компьютерной системе, действительно, хуже воровства. За многолетнюю практику сопровождения сделок с недвижимостью и разбирательств в суде приходилось немало видеть вместо государственной регистрации чудесные превращения, происходящие в неприступных стенах этого государственного органа. Но, тут уж ничего не поделаешь, у нас все чиновники изнурительно работают, получают маленькую зарплату и ни за что не отвечают.
После того, как злоумышленники совершили определенные действия, связанные с переходом прав собственности на квартиру, нередко вдруг узнают, что у наследодателя имеются законные наследники или в установленном законном порядке составлено завещание. Вот здесь-то и начинается самое интересное, а именно судебная часть истории.
Судебная тяжба с "добросовестным приобретателем" выливается в долговременный судебный процесс, требующий массу времени, сил и материальных издержек. К тому же, как указывалось выше, подобного рода безобразия с наследственными квартирами в большинстве случаев осуществляются с участием коррумпированных сотрудников правоохранительных органов различных уровней и не редко доходит и до реального давления либо иного влияния на судей, что часто приводит к различным курьёзным и абсурдным решениям.
Как ни странно будет выглядеть, но для московских судов различных инстанций сделки купли-продажи квартиры, заключённые с покойником, и "сделки", фигурирующие в уголовных делах, по результатам которых имеются вступившие в законную силу приговоры других судов, не всегда являются недействительными. Кроме того, по мнению некоторых судов и конкретных судей, подобные сделки не противоречат основам правопорядка и нравственности по основанию признания сделки недействительной как ничтожной по ст. 169 ГК РФ. Хотелось бы знать, что в понимании такого суда является правопорядком и нравственностью.
В судебных решениях, почему-то игнорируется положение ч. 1 ст. 160 ГК РФ в соответствии с которой сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Отсюда если человек умер, он не может подписывать документы и распоряжаться своим имуществом. А все "добросовестные приобретатели" должны быть признаны потерпевшими, либо обвиняемыми по уголовным делам, а не набираться наглости отстаивать свои права в гражданском судопроизводстве.
При вынесении юридически запутанных решений судами делается ссылка на Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева", в п. 3.1 Конституционный Суд РФ разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Негоже, конечно, адвокату комментировать судебные решения в средствах массовой информации. Для этого предусмотрен другой порядок разрешения спора в форме обжалования в вышестоящие инстанции, но возмущению порой нет предела.
Пословица "Закон, что дышло …", многими юристами нелюбима, однако в данном случае так и получается. С одной стороны сделка, заключённая с умершим человеком недействительна, с другой всегда можно всегда применить указанное Постановление Конституционного Суда РФ.
Таким образом, опять действует принцип усмотрения суда, или как сказано в ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При комментируемых обстоятельствах внутреннее убеждение всегда можно подкорректировать.
Доказывать, что "добросовестный приобретатель" не является добросовестным в соответствии ст. 56 ГПК РФ, приходится истцу, что крайне затруднительно. На практике существуют судебные решения, которыми судебный спор не разрешён по существу и на один и тот же объект недвижимости имеют место два подлинных правоустанавливающих документа выданных ГУФРС.
Таким образом, защищаясь от противоправных действий, связанных со сделками с квартирой возникает необходимость сделать "добросовестного приобретателя" процессуальной фигурой по уголовному делу, а это, по причинам, изложенным выше, является задачей не из лёгких. Прикрывая незаконные сделки Постановлением Конституционного Суда, судьи развязывают руки мошенникам в сфере недвижимости и предоставляют им лазейки для ухода от ответственности.
Опять возникает извечный вопрос: Что делать?
- Необходимо быть предельно внимательным, осмотрительным и обладать специальными знаниями и опытом при покупке квартиры. Это могут обеспечить только опытные юристы, которые не будут стесняться задавать необходимые, нужные и въедливые вопросы, требовать предоставления документов и разъяснений.
- Для наследственных квартир максимально выявить круг претендентов на наследство и выяснить их намерения.
- Требовать от УФРС полной выписки из Государственного реестра прав, после чего проверять законность вызывающих сомнение сделок.
- Было бы неплохо, если бы органы УФРС сделали обязательным предоставление подлинных документов для регистрации сделки с недвижимостью, как это было раньше. Это не исключит полностью возможность преступных действий, но хоть в какой-то степени обезопасит приобретение квартиры и затруднит противоправную деятельность мошенников.
- При малейшем сомнении в законности ранее заключенных договоров купли-продажи предыдущими покупателями и продавцами квартиры необходимо получить чёткие разъяснения от собственников и их представителей, либо такую квартиру лучше не покупать.
Нельзя забывать, что любая гражданско-правовая сделка носит элемент риска, снизить который - задача покупателя, его риэлторов и представителей, обладающих всем комплексом необходимых знаний и опытом.
07.11.2007 г. Адвокат П.А.Бородин
Опубликовано в журнале "Домашний адвокат" № 23 за 2007г.