Чердаки, подвалы и другие вспомогательные помещения во вновь возводимых жилых домах всё чаще становятся объектами незаконного приобретения в собственность лицами, не являющимися домовладельцами. Как оградить себя от этого?
Строительный бум, развивающийся сегодня невероятными темпами, как в Москве, так и в других регионах России, продолжает удивлять экономических скептиков.
Тем не менее, с увеличением числа комфортабельных, а нередко и уникальных в своём архитектурном и инженерном исполнении сооружений не уменьшается количество вопросов и споров, связанных с заключением и исполнением договоров на строительство жилья для личного пользования.
Целью данной статьи является стремление авторов хотя бы в незначительной мере облегчить участь сограждан, вступивших на путь улучшения жилищных условий. Это предлагается рассмотреть на примере договора инвестирования (долевого участия), так горячо любимого строительными компаниями. Сразу оговоримся, что мы исследуем случай, когда стороной в договоре инвестирования выступает гражданин (физическое лицо), то есть потребитель.
Прежде всего, необходимо рассмотреть вопрос законности использования договора инвестирования во взаимоотношениях с физическим лицом, которое приобретает жилье для личного пользования.
В соответствии со ст.ст. 422, 431 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. К тому же, при толковании должна быть выяснена действительная общая воля с учетом цели договора.
При заключении договора инвестирования (долевого участия) стороны указывают, что действуют в рамках Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г.) и Федерального закона от 25 февраля 1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".»
Согласно этим законам под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Как правило, субъектом инвестиционной деятельности выступает гражданин предприниматель или юридическое лицо. Поэтому гражданин, приобретающий жилье для личного пользования по сути закона инвестором считаться не может.
Как прямо указал ГКАП РФ в п.19 своего разъяснения по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года (право ГКАП РФ давать официальные разъяснения по вопросам применения законов и иных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей закреплено в ч.2 ст. 40 Закона РФ "О защите прав потребителей"): «Договоры на строительство жилья гражданам на практике имеют название, не соответствующее содержанию договора. Часто заключаются так называемые договоры "о совместной деятельности", "долевом инвестировании" по своему содержанию являющиеся договором подряда.
Суть каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда».
Таким образом, абсолютное большинство договоров на строительство жилья являются банальными договорами подряда, независимо от того, как витиевато назван договор.
А если так, то отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Вопрос, почему договоры о долевом инвестировании подменяют договоры подряда тема отдельного разговора, мы же преследуем несколько иную цель, а именно дать некоторые практические рекомендации гражданам решившим приобрести жильё и при этом не потерять свою долю во вновь образуемом кондоминиуме.
В последнее время, не редки случаи, когда после подписания акта приёмки законченного строительством объекта на этапе регистрации ТСЖ, а иногда и после, вдруг появляется какой-нибудь «инвестор», «собственник» подвала или чердака. Как правило, это ловкий преуспевающий гражданин из числа генеральных инвесторов или подрядчиков, который начинает требовать на основании договора инвестирования зарегистрировать право собственности на часть кондоминиума (подвала или чердака). Не для кого не секрет, что инвесторы, подрядчики, а также органы архитектуры являются тесно взаимодействующими структурами.
С большой вероятностью можно утверждать, что появление договоров инвестирования в предполагаемые объекты общей собственности это, результат весьма нечистоплотных махинаций, документальная достоверность которых весьма сомнительна и нам нет смысла вдаваться в подробности, каким образом организациям, занимающимся строительством объектов жилого фонда, удаётся осуществлять такого рода операции. Задача гражданина в этом случае не стать жертвой подобного рода афёр.
Самое главное, заключая договор инвестирования проявить усердие при ознакомлении с архитектурно-проектными и разрешительными документами. Особо следует отметить, что обязанность по предоставлению таковых, лежит на заказчике (генеральном инвесторе). При этом не лишним будет ознакомиться с некоторыми нормами действующего в этой области законодательства.
Прежде всего, необходимо знать, что Российское законодательство предусматривает деление всех объектов недвижимости на жилой и нежилой фонд.
При заключении договора об инвестировании в строительство жилого дома необходимо обратить внимание на наличие в инвестируемом жилом доме, индивидуализированных объектов нежилого фонда и убедиться в их отсутствии.
Если же таковые имеются, то следует учесть, что функциональное (целевое) назначение всех вновь возводимых нежилых помещений должно быть определено административным порядком, т.е. на этапе проектирования помещения должны предназначаться для гаражей, магазинов, аптек, бань, предприятий бытового, культурного назначения и т.д. Кроме того, должны быть определены и будущие собственники (инвесторы) этих нежилых помещений.
Возникают вопросы: «Как это осуществляется на практике?»; «Какие документы содержат подобного рода информацию?».
Среди огромной массы строительной документации необходимо выделить следующие:
а) разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде;
б) архитектурно-планировочное задание - комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации;
в) архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых, необходимо участие архитектора (ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").
Названные документы должны содержать исчерпывающую информацию о наличии в возводимом жилом доме встроенных, пристроенных помещений нежилого фонда с чётким определением их функционального (целевого) назначения. В случае отсутствия таких сведений в предоставленных документах - любое появление в будущем «собственников» чердаков, подвалов и других вспомогательных помещений будет являться нарушением ваших прав на общее имущество в кондоминиуме.
Необходимость документального удостоверения наличия объектов нежилого фонда во вновь возводимом жилом здании так же предусмотрена нормами Гражданского Кодекса РФ. Пунктом 2 статьи 288 ГК РФ вполне определённо установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов п.1 ст. 288 ГК РФ.
Из этого следует, что все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов.
Кроме того, статьями 289 и 290 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме.
Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.
Второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме, состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290).
По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье (домовладение), будучи неразрывно с ним связанной.
Эти же правила закреплены, в ст. 8 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 и ст. 7 ФЗ «О товариществах собственниках жилья» от 15 июня 1996 г. №72, указанными нормами определено, что «общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции….»
К сказанному необходимо дополнить, что право собственности на квартиру, находящуюся в многоквартирном жилом доме, обладает ещё и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.
Учитывая приведённые выше нормы действующего законодательства инвестирование в подвальные, чердачные и другие вспомогательные помещения общего имущества жилого дома исключено, если они не индивидуализированы и не определены как объекты нежилого фонда на этапе проектирования и согласования.
Однако, при некоторых особенностях взаимоотношений, сложившихся в обществе, когда нет ничего невозможного, следует готовиться к тому, что после заключения договора инвестирования в процессе строительства дома или после его завершения вам могут предоставить изменённую проектную документацию.
Не отчаивайтесь. Здесь также есть выход. Во-первых, при подобном развитии событий такие действия будут являться односторонним изменением условий заключённого вами договора, так как при заключении договора вас не уведомили, что такие изменения существуют. Поэтому указанные действия со стороны заказчика будут нарушать требования установленные ст. 450 ГК РФ, что недопустимо. Во-вторых, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" «Изменения архитектурного объекта (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации…», и, кроме того, такие изменения должны производиться с учётом ряда согласований, за невыполнение которых, предусмотрена гражданская и административная ответственность.
Учитывая изложенное и возвращаясь к Закону «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г.), следует отметить, что ч. 1 ст. 6 указанного закона, предусматривает, что «субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется законодательством…».
Чрезмерно предприимчивым гражданам решившим завладеть частью общего имущества строящегося жилого дома следует усвоить, что статьей 3 выше названного Закона запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства.
В заключении хотелось бы пожелать, предельного внимания и осмотрительности при приобретении жилья путём инвестирования в строительство жилого дома и никогда не следует забывать, что лучший способ избежания правовых проблем, не экономить на юридическом сопровождении любой совершаемой сделки. При заключении договора особенно в отношениях связанных с недвижимостью обращение к юристу никогда не будет лишним.
Пётр Бородин, Алексей Лунёв
Опубликовано в журнале «Домашний адвокат» № 4 за 2002 г.