Покупка квартиры – мероприятие крайне ответственное, поскольку является дорогостоящей сделкой. В связи с этим нужно быть очень внимательным и не допустить ситуации, в которой сделка может быть признана недействительной, а также иных неблагоприятных последствий. К тому же на рынке недвижимости ныне немало мошенников, в связи с чем важно знать какие подводные камни при покупке квартиры.
Правоустанавливающие документы при покупке квартиры
Первоначально нужно удостовериться в наличии у продавца правоустанавливающих документов:
- свидетельства о праве собственности;
- документа, на основании которого это свидетельство было выдано.
Покупая квартиру нужно заказать выписку из ЕГРП, из которой вы узнаете историю сделок, которые совершались в отношении квартиры, а также наличие или отсутствие обременений правами третьих лиц: покупаемая квартира не сдана в аренду, не находится под арестом или в залоге. Так же из указанной выписки будет видно, являлась ли квартира предметом судебных разбирательств и когда они имели место быть.
Срок исковой давности по законодательству РФ составляет 3 года, следовательно, по истечении указанного срока третьи лица не смогут заявить о своих правах на недвижимое имущество. Однако здесь есть исключения, поскольку этот срок может быть восстановлен судом по уважительным причинам.
Выписка из домой книги покажет, кто зарегистрирован по месту жительства в покупаемой квартире, есть ли несовершеннолетние (в данном случае при продаже квартиры потребуется согласие органа опеки и попечительства), а также лица, которые сохраняют право пользования квартирой, например, лица, давшие согласие на приватизацию, но при этом не ставшие собственниками.
Важно попросить продавца предоставить технический паспорт, чтобы убедиться, что жилое помещение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе, если была перепланировка, то она узаконена.
Обращение к нотариусу в ходе покупки квартиры
Отдельные подводные камни при покупке квартиры позволяет избежать обращение в нотариальную контору.
Если квартира продается по доверенности, то следует обратиться к нотариусу с запросом и проверить, действительна ли она на момент заключения сделки, а также, отражены ли там права продавца на заключение сделки по продаже квартиры.
К нотариусу потребуется так же обратиться, если квартира досталась продавцу по наследству, чтобы убедиться, что никто из родственников не претендует на наследство и не оспорит в дальнейшем вашу сделку.
Нотариально удостоверенное согласие на продажу недвижимости супруга требуется, если продавец находится в браке, и квартира является совместно нажитым имуществом.
Проверка дееспособности продавца
Желательно так же проверить дееспособность продавца, попросив его предоставить медицинские справки, о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
Оплата по договору – важное условие приобретения недвижимости
Не стоит соглашаться с продавцом на занижение стоимости квартиры в договоре для ухода от налогов, т.к. при расторжении договора купли-продажи квартиры вы сможете претендовать именно на ту сумму, которая указана в договоре, а также получить налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).
В случае налоговой проверки, если будет установлено, что стоимость квартиры занижена, налоговый орган взыщет с продавца неуплаченный налог, соответствующий размеру рыночной стоимости квартиры.
Обратите так же внимание, в чем выражается предоплата по договору, в виде аванса или задатка, т.к. аванс возвращается покупателю при отказе от заключения договора, а задаток остается у продавца.
В любом случае для надежности сделки, а так же соблюдения ваших законных прав и интересов целесообразно обратиться к адвокату по недвижимости, который проконтролирует законность сделки и не допустит правонарушений.