Невольно пришла в голову саркастически перефразированная пословица «Семь раз отмерь, но не режь» при мысли о драматических последствиях, непредвиденно наступивших после приобретения семьей пенсионеров жилья четыре года назад.
Любой квалифицированный специалист, будь то риелтор или юрист, проверив предоставленные для правового анализа документы, дал бы зелёный свет на заключение договора, поскольку отсутствовали основания для сомнений в юридической чистоте приобретаемой квартиры.
Выписка из ЕГРП, единый жилищный документ, свидетельства о государственной регистрации прав собственности, история перехода прав собственности, расписки в получении денежных средств по ранее заключённым сделкам, нотариальные согласия супругов: все это не вызывало сомнений в юридической чистоте выставленной на продажу квартиры, однако, случилось то, что случилось. И так по порядку.
В январе 2008 года гражданке Маниловой А.С. нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру в престижном районе г. Москвы. В соответствии с законом она зарегистрировала своё право и получила свидетельство о государственной регистрации.
Уже в марте гражданка Манилова А.С. продала полученную в порядке наследования квартиру гражданке Сагайдашиной О.Н., о чем был составлен соответствующий договор купли-продажи, впоследствии зарегистрированный в УФРС по Москве.
В июне 2009 года гражданка Сагайдашина О.Н. решила продать, принадлежащую ей квартиру, гражданину Громову Д.С. В качестве оплаты за квартиру Громов Д.С. передал, а Сагайдашина О.Н. приняла простой вексель, соответствующий стоимости квартиры с датой погашения по предъявлении, но не ранее декабря 2010 года. В подтверждение передачи простого векселя был составлен акт приема-передачи.
Здесь необходимо отметить, что, не дожидаясь даты погашения векселя, уже в декабре 2009 года Громов Д.С. выкупил у Сагайдаштной О.Н. вексель, заключив соответствующий договор.
Во исполнение обязательств по данному договору купли-продажи простого векселя Громов Д.С. передал Сагайдашиной О.Н. денежную сумму в размере соответствующем стоимости квартиры по сделке, о чем Сагайдашина О.Н. выдала Громову Д.С. расписку, в соответствии с которой указанная в договоре сумма ею полностью получена, материальных и иных претензий к Громову Д.С. она не имела.
Таким образом, Сагайдашина О.Н. получила уже не вексель, а полный денежный расчет за проданную ею квартиру.
В ноябре 2009 года Громов Д.С. продал квартиру гражданке Васильевой Е.П.
При заключении указанной сделки по просьбе Васильевой Е.П. присутствовала гражданка Сагайдашина О.Н. Так же по просьбе Васильевой Е.П. гражданка Сагайдашина О.Н. выдала расписку о том, что она согласна на продажу квартиры, гарантировала её юридическую чистоту, за что и получила некую денежную сумму, выдав ещё одну расписку гражданке Васильевой Е.П.
В марте 2012 года Васильева Е.П. продала квартиру пожилой супружеской паре Тацких, которые оформили квартиру в общую долевую собственность по ½ каждому.
В подтверждение получения денежных средств по договору купли-продажи квартиры Васильева Е.П. также выдала супругам Тацким две рукописные расписки.
На момент заключения сделки в квартире никто не был зарегистрирован по месту жительства либо по месту пребывания.
Риелторы могут возразить, что три сделки с одной квартирой, начиная с 2008 по 2012 год, это много, и это должно было показаться подозрительным. Однако, законность заключаемых сделок не вызывала и тени сомнения, так как с правовой точки зрения все предшествующие сделки были безукоризненны и подтверждались всеми необходимыми правоустанавливающими документами.
Перед заключением сделки супруги Тацкие заключили соглашение с риелторской организацией, которая проверила всю историю перехода прав собственности на квартиру, получили консультацию у адвоката, практикующего в сфере недвижимости, сделка была застрахована в страховой кампании.
Кроме того, как выяснилось позже, данная квартира проверялась органами прокуратуры, поскольку в ней, начиная с 2008 по 2012 год, никто не был зарегистрирован по месту жительства, и, когда супруги Тацкие после покупки квартиры решили в ней зарегистрироваться, им пришлось посетить прокуратуру, так как это было им предложено в паспортном столе.
Таким образом, супруги Тацкие перед заключением сделки добросовестно и разумно исследовали все документы, подтверждающие права собственности на квартиру, проверили все справки и выписки как сами, так и при помощи специалистов.
И вдруг! Как гром среди ясного неба! Супруги Тацкие приглашаются в качестве ответчиков в Дорогомиловский районный суд г. Москвы по иску Сагайдашиной О.Н. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения супругов.
Как следовало из исковых требований, гражданин Громов Д.С. был привлечён в качестве обвиняемого в мошенничестве с квартирами, одним из эпизодов мошеннических действий была сделка с квартирой, которую купили супруги Тацкие.
По мнению истца, сделка была совершена с пороком воли, иными словами при заключении договора купли продажи воля Сагайдашиной О.Н. не была направлена на продажу квартиры, и это подтверждалось вступившим в законную силу приговором Коптевского районного суда г. Москвы в отношении Громова Д.С.
Вскоре Дорогомиловским районным судом г. Москвы было вынесено решение об истребовании из чужого незаконного владения супругов Тацких квартиры в пользу гражданки Сагайдашиной О.Н., признании за нею права пользования на квартиру.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила указанное решение без изменения. В кассационном порядке в Московском городском суде в истребовании дела было отказано. Верховный Суд Российской Федерации, не смотря на то, что истребовал и изучил дело, в результате переписал решения нижестоящих судов.
Да, иск удовлетворён, решение вступило в законную силу, вместе с тем, главный вопрос остаётся без ответа, а именно:
Как указывалось выше, в материалах дела имеется расписка Сагайдашиной О.Н., в соответствии с которой, она по сделке между Громовым Д.С. и Васильевой Е.П. получила некую денежную сумму. В соответствии с содержанием данной расписки Сагайдашина О.Н. в случае расторжения договора купли-продажи продаваемой квартиры обязалась вернуть вышеуказанную сумму в полном объёме, материальных и каких-либо иных претензий к Васильевой Е.П. не имела.
Продав простой вексель гражданину Громову Д.С., полученный от продажи квартиры, и, получив денежную сумму от Васильевой Е.П., гражданка Сагайдашина О.Н. дважды получила денежные средства от продажи спорной квартиры, что превысило цену, указанную в договоре купли-продажи квартиры между Сагайдашиной О.Н. и Громовым Д.С., и это делало полностью не состоятельными выводы судов об отчуждении квартиры помимо воли собственника. Как может иметь место порок воли Сагайдашиной О.Н. при отчуждении квартиры, если она при этом приняла денежные средства за проданную квартиру и зафиксировала это выдаваемыми расписками?
Абсурдными и непонятными выглядят действия истицы, поскольку она заявляла в суде, что не намеревалась продавать квартиру, при этом гарантировала её юридическую чистоту при продаже третьим лицам.
Выводы судов, что спорное имущество выбыло из владения истицы помимо её воли, по своей сути способствовали совершению Сагайдашиной О.Н. преступления, связанного с мошенническими действиями, поскольку Сагайдашина О.Н. получила за проданную квартиру денежные средства, а затем и саму квартиру вернула.
Суды, принимая подобные решения, узаконили мошеннические действия Сагайдашиной О.Н.
На основании какого закона Сагайдашина О.Н. имеет право возвратить квартиру, после того как она ее продала и получила за неё денежные средства?
Интересно, что выводы судов, об отсутствии у Сагайдашиной О.Н. воли на реальное отчуждение спорной квартиры иному лицу совокупностью исследованных доказательств не подтверждены, являются не соответствующими действительности и противоречащими её же показаниям, как в гражданском, так и в уголовном деле в отношении Громова Д.С.
Согласно показаниям «потерпевшей» Сагайдашиной О.Н., она видела и подписывала договор купли-продажи квартиры, акт приёма-передачи квартиры она видела и получала вексель, затем она ездила к нотариусу и подписывала доверенность на регистрацию перехода прав собственности.
Далее, в ноябре 2009 года, когда между Громовым Д.С. и Васильевой Е.П. был заключен договор купли-продажи квартиры, Сагайдашина О.Н., согласно её же показаниям, при этом присутствовала. Сагайдашина О.Н. видела и понимала, что Громов Д.С. продаёт квартиру третьим лицам и никак не реагировала на это, не обратилась в правоохранительные органы, в суд и т.д.
Аналогичные показания Сагайдашина О.Н. давала и в ходе судебного рассмотрения уголовного дела в отношении Громова Д.С.
В материалах дела имеется расписка Сагайдашиной О.Н., в соответствии с которой она не возражала против продажи квартиры третьим лицам. Данное обстоятельство также подтверждает отсутствие порока воли Сагайдашиной О.Н. на отчуждение квартиры.
Вместе с тем, следует констатировать, что все решения принятые по гражданскому делу спрятались за приговор по уголовному делу, а именно пресловутое преюдициальное значение в части порока воли при продаже квартиры.
При этом непонятно, какое преюдициальное значение имеет приговор Коптевского районного суда г. Москвы для супругов Тацких, которые по неизвестным причинам уже на момент уголовного производства в отношении Громова Д.С. являлись собственниками квартиры и не были привлечены к участию в деле.
Понятно, что в случае отказа в удовлетворении исковых требований потребовалось бы пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам приговор Коптевского районного суда г. Москвы в части признания виновным гражданина Громова Д.С. по сделке со злополучной квартирой. И, наверняка, Громов Д.С. был бы оправдан по одному из эпизодов.
Так же понятно, что перед Дорогомиловским районным судом г. Москвы стояла непростая дилемма: с одной стороны вступивший в законную силу приговор, с другой письменные, никем не опровергнутые доказательства по гражданскому делу, которые делают несостоятельными обвинения гражданина Громова Д.С. по эпизоду с якобы незаконной продажей спорной квартиры.
И также понятно, что суд пошёл по наименьшему пути сопротивления, закрыв глаза на всё очевидное, принимая как мантру только приговор Коптевского районного суда г. Москвы, забыв о своей независимости, самостоятельности, обособленности, объективности и, самое главное, о людях, которые всё делали по закону, добросовестно реализовали свои права, предприняли все меры предосторожности и на старости лет остались без жилья.
Где судебный принцип справедливости, продекларированный Конституцией РФ, который наряду с законом должен доминировать в судопроизводстве и не должен быть связан нежеланием работать и во всём разобраться по существу. Проще всего сослаться на иное судебное решение, и со стороны будет вроде всё логично.
Однако, не может приговор суда иметь преюдициальное значение для лиц, которые в уголовном производстве не участвовали и понятия не имели о том, что оно имеет место.
Как могли следователь, прокурор, судья, вынося приговор в отношении Громова Д.С. по эпизоду со спорной квартирой, даже не поинтересоваться, а кто являлся собственником этой квартиры на этапе судопроизводства. Просто бред какой-то. Что-то не то в нашем королевстве.
Законным и безусловным способом защиты прав для супругов Тацких является срок исковой давности, поскольку с даты заключения договора купли-продажи от июня 2009 года между Сагайдашиной О.Н. и Громовым Д.С., а также с даты заключения договора купли-продажи квартиры ноября 2009 года между Громовым Д.С. и Васильевой Е.П. до подачи искового заявления в феврале 2015 года прошло более 3-х лет.
Сагайдашина О.Н. выдавала доверенность на регистрацию прав собственности на квартиру, она присутствовала при заключении сделок и она знала и должна была знать, что переходы прав собственности регистрируются в государственных органах, где делается соответствующая запись в ЕГРП.
При этом, вывод суда, что Сагайдашина О.Н. узнала о нарушении своего права на спорную квартиру в феврале 2012 г. не понятен и неконкретен, поскольку отсутствует конкретная дата.
Подобного рода неточность в определении течения сроков исковой давности доводит ситуацию до абсурда.
Что значит конец февраля 2012 г. в правовом смысле, это двадцатое, двадцать пятое, двадцать восьмое февраля?
В гражданском праве, как в материальном, так и процессуальном имеют место конкретные даты, таких понятий как начало, конец месяца, года не существует, но это не про наши суды, которые не думая переписывают юридические глупости, написанные первой инстанцией.
Во что превратится правовая практика, если мы начнём руководствоваться подобного рода терминами как «в конце февраля 2012 г.».
То обстоятельство, что прошло три года, и что супруги Тацкие защищены сроками исковой давности, также учитывалось ими при покупке квартиры. Но и это юридически значимое обстоятельство не сработало в защиту их прав.
Закон и справедливость, к сожалению, часто не совпадают, а сама жизнь намного глубже и шире, чем придуманные человеком юридические правила.
Вместе с тем, в результате принятых решений гражданка Сагайдашина О.Н. вернула проданную ранее квартиру себе в собственность, так же в её собственности остались полученные за эту квартиру денежные средства.
Не надо быть мудрым и образованным юристом, чтобы увидеть это из незамысловатых доказательств по делу в виде расписок и актов.
В народе говорят, что на рынке два дурака: один продавец, другой покупатель. Но в данном случае язык не повернётся назвать супругов Тацких дураками. Каких только юридических проверок квартиры они не провели перед покупкой желаемого жилья.
Однако следует констатировать печальный итог, два пожилых пенсионера, являющиеся инвалидами, которые выполнили все меры предосторожности при покупке квартиры, в результате необдуманных действий так называемого правосудия остались на старости лет на улице. И такое бывает!
31 октября 2016 г.
Адвокат: Бородин Пётр Анатольевич