Новые собственники, приобретая в собственность квартиру в порядке наследования, дарения, купли-продажи при наличии зарегистрированных по месту жительства в этой квартире граждан, и, на ряду с материальными благами зачастую наследуют, получают в дар, приобретают большие проблемы, связанные с судебными разбирательствами для реализации своего законного права собственности. Практика разрешения подобного вида споров ещё не нашла своего единства. Нередки случаи, когда судебные вердикты, по сути, решают проблемы жилищно-социального характера за счёт собственников имущества квартир отказывая в исках о прекращении права пользования, выселении и снятии с регистрационного учёта.
Не смотря на то, что Жилищный кодекс РФ введён в действие 01.03.2005 г. суды ещё недостаточно уверенно применяют нормы установленные этим новаторским с правовой точки зрения документом.
Отказывая в иске, требования которого основаны на ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ о выселении гражданина право пользования жилым помещением которого прекращено суды ссылаются на то, что между сторонами возникли договорные отношения на условиях найма и законных оснований для прекращения прав пользования квартирой не имеется. При этом делается ссылка на какие-то виртуальные договорные отношения, из которых остаются не установленными как для истца, так и для ответчика их права и обязанности по этим отношениям, а также остаются не выясненными существенные условия таких отношений, а именно сроки договора, сумма денежных средств, условия оплаты коммунальных услуг и многие другие.
С одной стороны, в соответствии с п. 2 ст. 292 (в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, а статья 2 СК РФ определяет членов семьи как: супругов, родителей и детей (усыновителей и усыновлённых).
С другой в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
При вынесении подобного рода решений почему-то не учитываются положения ст. 674 ГК РФ, в соответствии с которой договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. Кроме того, если квартира передаётся по наследству, то завещание при его нотариальном удостоверении должно содержать обязанности имущественного характера в пользу лиц проживающих в квартире предусмотренные ст. 1137 ГК РФ в виде завещательного отказа.
При этом необходимо учитывать, что сам по себе факт регистрации в жилом помещении не может служить условием для реализации права на это помещение, поскольку положения статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 30-п "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" признаны неконституционными. Правовая позиция, изложенная в названном Постановлении Конституционного Суда, применяется и к режиму регистрации, заменившему институт прописки. Уже более десяти лет действует указанное положение, тем не менее, прописка как субъективное право на проживание, а не административная форма учёта твердо сидит в головах наших граждан, в том числе и некоторых судей.
Также оплата коммунальных услуг может подтверждать только то, что гражданин услуги получает и их оплачивает, но ни в коей мере это не является подтверждением наличия договора найма с собственником квартиры.
При разрешении подобного вида споров необходимо учитывать, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время. В связи с этим к правоотношениям, возникшим между собственником квартиры и проживающими в этой квартире гражданами, подлежат применению нормы Жилищного кодекса РФ, а не ЖК РСФСР независимо от того, что регистрация по месту жительства производилась до вступления в силу данного нормативного акта.
Очевидно, что для того чтобы ссылаться на договор найма квартиры он должен заключатся письменно, поскольку условия такой сделки, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ). В противном случае, собственник квартиры лишается всех прав собственника, включая право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма, так как он не знает и не может знать условий договора найма, которого он в действительности не заключал. При таких обстоятельствах у собственника остаются только обязанности: а) содержать имущество и б) отвечать как собственнику перед третьими лицами за причинённый вред, например в случае залива, пожара и т.д.
Не редки случаи, когда в судебных решениях в качестве оснований отказа в иске о выселении указывается то, что спорная квартира является основным местом жительства зарегистрированных в ней граждан при этом не приводятся нормы материального права, которые предусматривают такое основание для отказа в иске, при этом желание собственника самому жить в своей квартире не учитывается.
Часть 3 ст. 17 Конституции РФ определённо устанавливает, что, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Отсюда не может виртуальное право по якобы сложившимся отношениям по договору найма нарушать установленное законом и подтверждённое документами право собственности. Понятно, что жесткое применение действующего законодательства может вызвать взрыв негодования граждан которые проживают в квартирах, собственники которых поменялись, однако, суров закон но он закон. Нельзя строить демократическое государство, балансируя в судебных решениях между справедливостью, сложившейся в стране жилищной проблемой и законностью.
В связи с частыми обращениями граждан в суды для разрешения подобного вида споров остаётся надеяться, что Верховный Суд РФ не заставит долго ждать и даст свои рекомендации по применению приведённых выше норм соответствующим судебным актом.
19.11.2007 г. адвокат П.А. Бородин
Опубликовано в журнале "Домашний адвокат" № 24 за 2007 г.